강의일정

[열반스쿨중급반] [열중2기 나의우주] 4강 후기 - 본질
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Date. 2020.08.02
Hit. 21
선생님. 너바나,방랑미쉘,주우이,양파링,너나위
수강차시. 열반스쿨 중급반 - 10

안녕하세요. 열중2기 나의우주입니다.


이번 4강은 발품을 '왜'팔아야 하고 '어떻게' 팔아야하는지 낱낱이 파해치는 시간이었습니다.


막연하게 산책나가는 느낌으로 가는게 아니라 내가 보고 듣는 모든 것에 숨어 있는 의미를 파악하는 것이 발품

 것을 깨닫게 되는 소중한 시간이었습니다.  

더불어 내 물건 1등 만드는 법, 계약서에 어떤 것들이 들어가는지에 대해서도 자세하게 배울 수 있었습니다.

양파링님께 감사의 말씀을 드립니다.

[First come, First served]

유명 브랜드의 리미티드 에디션이 나오면 스토어 앞에는 전날 저녁부터 사람들이 텐트를 치고 기다리는 모습을 한 번쯤은 보셨을 겁니다. 이 사람들은 왜 그런 걸까요? 시간이 남아 돌아서 일까요? 

아닙니다. 그들은 '한정된 자원' '선점'할 기회를 얻기 위해 그들만의 투자를 하고 있는 겁니다. 기회를 선점하기 위한 행동, 부동산 투자에서는 그것이 '임장'입니다. 

리미티드 에디션은 어느 매장에서 나올지 특정할 수 있기 때문에 그날만 가서 기다리면 되지만 부동산은 좋은 매물이 어디에서 나올지 모르기 때문에 열심히 임장을 가야합니다. 그것도 단순히 보고, 걷는 '행위'를 하는게 아니라 보고 듣는 모든 것을 '생각'하면서 나라면 어디에 살고 싶을지, 사람들이 어디에 살고 싶을지를 판단하고 '순위'를 매겨야 합니다. 

그래야 기회란 것을 잡을 수 있습니다.

먼저 볼수록 먼저 기회를 얻을 가능성도 높아집니다.

[임장은 맛있는 스테이크다]
임장을 가고 싶은데 지역이 너무 커서 엄두가 나지 않을 때가 많습니다. 그래서 결국 저처럼 집에서 생각만 하게 되는 경우가 생기곤 합니다하지만 이번 강의를 통해 명확하게 솔루션을 얻었을 수 있었습니다. 

스테이크를 먹을 때 어떻게 드시나요? 덩어리를 한 번에 다 드실 수 있나요? 아마 여러 조각을 내서 한 조각 씩 드실 거라고 생각합니다. 임장도 마찬가지 입니다. 사전에 손품을 통해 지역을 쪼개고 쪼개서 나눠서 가면 되는겁니다. 그리고 내 시간에 맞게 분배한 후 잘근 잘근 씹어먹기만 하면 되는 것 입니다. 

스테이크와 임장의 차이라면 스테이크는 자르고 나서 아무것이나 먹어도 상관이 없지만 임장은 '계획적'이어야한다는 것입니다. 우리에겐 시간의 제약이 있기 때문에 최대한 계획적으로 동선을 짜야합니다. 어디에 어떤 것이 있는지 미리 생각해야 현장에서 집중해서 '검증'할 수 있고 나중에 정리할 때 순서대로 기억을 소환할 수 있습니다.

[본질을 잊지 말자]

산책하는 마음으로 분위기 임장을 나섭니다. 주변을 두리번 거리며 한바퀴 돌고나서 집에오니 허전합니다. 뭘 보긴 본 것 같은데 그래서 그게 어쨌는지 모르겠습니다. 누구 얘기냐구요? 제 얘기입니다. 안녕하세요:D

왜 남는게 없었을까요? 아무런 생각이 없었기 때문입니다.

기껏 열심히 손품을 팔아 놓고 생각없이 룰루랄라 걷기만 한 것이죠. 

이번 강의를 통해서 분위기 임장의 본질이란 내가 가진 정보를 현장에서 확인하고 그 것이 가격에 어떤 영향을 미칠지 생각해보는 것임을 배웠습니다. 

특히 '랜드마크 아파트'의 의미를 제대로 파악할 수 있었습니다. 랜드마크는 아파트 브랜드가 좋고, 신축이라 랜드마크가 아닙니다.  그 동네 모든 사람들이 선호하는 '입지'에 있어서 랜드마크 입니다. 그렇기 때문에 랜드마크를 파악하면 그 지역 사람들이 선호하는 게 무엇인지 파악할 수 있습니다.

'입지의 가치'를 현장에서 확인하는 것 그것이 분위기 임장의 본질인 것입니다.

단지 임장의 경우도 마찬가지 입니다.

월부 카페에서 임장체크리스트를 한 번쯤은 보셨을 거라고 생각합니다. 관련해서 전에 너바나님께 단지 임장시에 이 것들을 체크하는게 정말 크티티컬 한 것인지 여쭤본 적이 있습니다. 그 때 너바나님이 이렇게 말씀하셨습니다.

"저는 그런거 안봅니다. 그 아파트 분위기가 어떤지, 입주민들의 수준은 어떤지를 보고 살기 좋을지 아닐지를 판단합니다."

양파링님 께서도 역시 단지 내부의 시설만 보는데 그쳐선 안되며, 분위기와 거주민들의 생활 수준을 유추할 수 있어야 한다고 말씀해주셨습니다. 

전에 임장 갔을 때 체크리스트 확인하는 데만 몰두하느라 단지 내 입주민들의 연령대가 어떤지, 나라면 살고 싶을지에 대한 생각을 하지 못했던 것 같습니다. 그러니 기억이 남는게 있을리가 없습니다. 

물론 사생활 보호나 생활 환경에 영항을 주는 크리티컬한 요소들은 체크하고 넘어가야 합니다. 그치만 잊지 말아야 합니다. 임장의 본질은 '순위'를 매기는 것이라는 것을요. 놀이터가 우레탄이라고 1등 줄 순 없지 않겠습니까?

본질을 잊지 말아야 겠습니다.
 
[집중,집중,또 집중]

분위기 임장과 단지임장을 통해 전체적인 윤곽을 그렸다면 다음 코스는 투자의 꽃 매물 임장입니다.
매물임장의 본질은 '상황,상태,가격'을 확인하는 것입니다. 이 본질을 잘 기억해야 합니다. 이것에 따라 나의 물건의 임대 경쟁력이 결정되기 때문입니다. 

전에 매물 임장을 갔을 때는 부동산 사장님 손에 이끌려서 대충보고 커피 얻어마시고 나왔엇는데....오늘 양파링님 강의 듣고 많이 반성했습니다. 

정신을 바짝 차리고 그 순간에 집중해야 합니다. 집주인이 예쁘다고, 잘생겼다고 정신을 빼았겨선 안됩니다. 집 구조는 어떤지, 햇빛은 잘 들어오는지, 비용이 많이 드는 것들을 우선으로 무엇을 살리고 무엇을 버릴 것인가를 확인해야 합니다. 그 순간에 내가 세이브할 수 있는 돈이 결정 됩니다.

[나는 붕어다]

오늘 먹은 아침도 기억안날 때가 있는데 매물을 수십개 봤는데 기억을 다 할 수 있을리가 없습니다. 내 머리를 믿어선 안됩니다. 나는 붕어입니다. 그리고 본 것을 다 투자할 돈도 없습니다.

그러니까 나는 딱 1등만 기억하면 됩니다. 

1등을 뽑을 때는 한 가지만 생각하면 됩니다. 

이 물건이 정말 내가 살 수 있는 가장 좋은 물건인가?

이를 판단하기 위해서는 비교평가 3단계의 과정이 반드시 선행되어야 함을 배웠습니다.

월부 투자 방식의 핵심은 '저평가'된 물건을 사는 것임을 있지 말아야 합니다.

또 입주 기본 상태의 매물을 너무 두려워하지 말라는 말씀도 하셨는데...

갑자기 쓰레기같은 집을 만나면 너무 행복해서 웃음이 나오신다는 너나위님이 생각나네요

[너는 내 물건이라]

마음 속의 1등을 결정했다면 이제 계약을 해서 내 것으로 만들어야 겠죠! 
해보지 않아서 막연했는데 오늘 강의를 통해 대부분 막연함을 해소할 수 있었습니다.

우선 매도자가 제시한 가격에 우리 월부인은 절대로 순순히 응해선 안됩니다. 싸게 살수록 나의 수익률이 올라가기 때문에 매도자의 상황이나, 매물의 상황을 근거로해서 최대한 가격을 깎아야 합니다.

그렇게 서로간 합의에 도달했다면 매매 계약을 해야겠죠? 이 때 우리가 확인 해야할 것은 크게 2가지 입니다.

■ 등기부등본 확인 - 권리상 하자 체크

■ 매매계약서 확인 - 온전한 소유권 확보

향후 분쟁이 발생했을 시 법적인 증빙자료로 활용되는 가장 중요한 서류입니다. 그렇기 때문에 계약서 상에 기재된 부동산 이름이 맞는지, 금액은 맞는지, 계약 내용은 맞는지, 내가 원하는 특약이 잘 반영되었는지 등을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 

양파링님 께서는 계약서 작성 전 날 미리 사장님께 내가 원하는 특약을 정리해서 보내고, 당일 일찍 가셔서 확인해 보시는 것을 추천해주셨습니다:D

[내 물건 1등 만드는 법]

매매 계약을 맺었으면 이제 임대를 빼야겠죠? 임대를 뺴려면 예비 임차인이 내 물건과 사랑에 빠지게 만들어야 합니다. 그러려면 중요한게 무엇일까요? 

첫 째, 집이 이뻐야합니다.
둘 째, 가격이 이뻐야합니다.

위 두가지를 충족시키기 위해서는 저렴한 가격에 최고의 인테리어를 해줄 수 있는 사장님을 찾아야 합니다.

후보 업체를 최대한 많이 선정하고, 동일한 기준으로 견적을 받은 후, 후보 업체의 공사 현장까지 방문하는 과정을 거쳐야 내 마음에 드는 사장님을 찾을 수 있습니다. 이 것 역시 임장과 똑같다고 생각하시면 될 것 같습니다.

추가로 선정 자재들을 구매할 때 사진도 다 찍어두고 사장님께 요청하여 정리본을 받아 보관하는 습관을 만드는 것도 중요합니다. 

[임대차 계약 - 질권 설정의 역습]

임대차 계약시에는 매매 계약시와 동일하게 계약일, 기간 , 금액, 특약등의 내용이 포함됩니다. 

그런데 임대의 경우 매매와 다르게 보증금이 있는데요. 이 부분에서 질권설정이 되어 있다면 반드시 기억해야 합니다. 질권이 설정되어 있는데 보증금을 임차인에게 돌려주었다가는....ㅎㅎ 상상도 하기 싫네요. 

이런 문제를 사전에 방지하기 위한 방법으로 양파링님이 꿀팁을 공유해주셨는데요. 

그것은 바로 핸드폰에 임차인 연락처를 저장할 때 써놓는 것입니다.

예를들면 '인천 진상(?) 임차인 나의우주(질권설정)' 이렇게 말이죠. 그러면 전화가 올 때 혹은 전화를 걸 때 마다 상기시킬 수 있어서 까먹지 않을 것 같습니다.

[양파링님의 오늘의 말씀]

1. 투자에 대한 책임은 스스로의 몫이고 내 물건은 내가 챙겨야 한다.
2. 임장은 두 번 다시 안온다는 마인드로 임해야 한다.
3. 익숙함을 버린다는 것, 평소와 다른 생각과 행동을 한다는 것은 어렵고 불편한게 당연하다. 하지만 이 모든 것은 모든 초보들의 똑같은 고민이다. 불편하다는 건 그만큼 애쓰고 있다는 증거다. 그 불편함에서 도망치지 않는다면 반드시 성자할 것이다.


[마치며]

저는 강의 후기를 쓰면 기본 3~4시간은 걸리는 것 같습니다. 

왜냐하면..복습을 하면서 동시에 강의 후기를 쓰는데 그러다보니 강의 내용을 하나하나 다 적어버리게 됩니다.

그래서 이건 좀 너무하다 싶어서 지우고, 축약하자니 너무 짧은 것 같아 맘에 안들고, 말이 이상해서 또또 지우고.

그냥 하루종일 지우는 데 시간을 너무 많이 쓰는 것 같습니다.

강의 내용은 적지말고 느낌만 쓰라고 하셨는데, 그게 잘 안됩니다^^;;

독서 과제 해야하는데 큰일이네요 ...

다른 분들 후기 쓰는걸 열심히 읽어보고 벤치마킹해야 할 것 같습니다. 

그럼 남은 일요일 즐겁게 보내시길 바랍니다.

감사합니다.

[BM LIST]
1. 임장은 두 번 다시 안온다는 마인드로 임하자.
2. 임장의 본질은 순위를 매기는 것이다. 생각하며 임장하자. 
3. 계약서 작성시 모든 사항을 꼼꼼히 확인 하자.