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강의일정

[실전준비반 28,29기 (강의+조편성 참여)] [실준 29기 107조 지도에 10심히 앞마당을 7하조-요한테일러] 5주차 강의 후기
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Date. 2022.08.15
Hit. 4
선생님. 너나위님, 방랑미쉘님, 코크드림님
수강차시. 5-4 [코크드림님] 워킹맘 투자자로 살아남는 법 -2


5주차 코크드림님 강의

본 것

핵심개념을 적용한 실전사례&워킹맘 투자자로 살아가는 법

강의 목차
1. 핵심개념을 적용한 지방 투자사례
2. 핵심개념을 적용한 수도권 투자사례
3. 지방워킹맘 관계를 놓치지 않으면서 투자를 지속하는 법

코크드림님은 2016년 첫투자를 실시하고 올해 7년차 투자를 하고 있고
광주에서 실거주를 먼저하고 투자를 시작했다고 함

지방투자는 청주를 투자 했는데 - 왜 청주였나?
-전세가율 80% 이상
-앞마당(천안, 전주, 김해)과 비교평가
-도시는 인구수 50만 이상
-입주물량과 미분양을 줄어드는 상항

분이기 임장 - 아파트가 밀집되어 있는 지역, 상권, 아파트, 시설물의 위치
사람들을 관찰

임장이 익숙해지면 분위기 임장과 단지 임장을 동시에 진행할 수 있음

지바 투자 - 지역 선정 후 행동순서
사전준비 -> 분위기 임장 -> 입지분석 -> 시세분석 -> 단지임장 ->
대상선정 -> 매물임장 -> 비교평가 -> 실전투자

사전준비
1) 지역의 위치를 지도에서 파악하고 나무위키 등을 통해 기본 내용 분석
2) 지형도를 통해 주변 지역과 도시의 기본 형태 파악
3) 지적편집도로 상권과 산업단지 등 파악
4) 행정구역 조사

분위기임장
1) 대도시의 경우 구별로 임장
2) 임장 경로 지도 작성
3) 지역의 분위기와 느낌 상권, 학원가, 백화점 등 조사

입지분석
1) 수도권은 직장과 교통 우선이지만, 지방은 환경과 학군 우선
2) 수도권은 상품 연식 보다 입지가 우선, 지방은 입지보다 연식
3) 인구, 직장, 학군, 환경, 공급, 기타(호재 등)
- 인구/세대수 분석 - 부동산지인
- 연령별 비율 - 부동산지인
- 인구이동 - 호갱노노
- 직장(사업체 및 종사자수) - 국토부 자료
- 학업성취도 자료(2016년), 특목고 진학률도 체크
- 교통은 지방에서 크게 중요하지 않음-> 대부분 자가용 이용
  (수도권, 서울과 다르다)
- 공급량 - 부동산지인

투자 우선순위는 20평대 보다는 30평대로 함 - > 30평대 이상이
떨어질 때 덜 떨어지고 오를때 더 오른다.
-> 투자금이 적다면 20평대로 관심
* 다만, 지방 20평형 이하, 복도식(방 2개) 투자 제외

투자 우선순위 결정(청주 - 복대동)
- 비교: 복대(신축, 준신축) > 가경(준신축) > 비하(준신축) > 복대(구축)
- 지방은 상품(연식)이 입지보다 우선(단, 입지 좋은 구축도 가능-공급 부족시)

전화임장은 매물 주변 모든 부동산과 통화함

단지내 비교 -> 지역내 비교 -> 앞마당 내 비교로 확장해 감

앞마당 내 비교
1단계: 도시규모 비교
2단계; 기초정보 비교
3단계; 연식/입지 대비 가격 비교
4단계: 도시규모/연식/입지 등

앞마당이 많을수록 더 많이 돌려받는 투자 가능
-> 투자는 몰빵, 지역은 분산

규제지역의 경우 세금이 부담이 많음 - 규제를 탓하기 보다
비용대비 높은 수익을 낼 수 있는 저평가된 물건을 찾는 실력을
키우는게 중요

수도권 사례(안양시 만안구)
왜 만안구였나?
- 전세가율 80% 이상
- 앞마당 비교평가(부천, 덕양구)


-더 좋은 투자를 위해서는 전세가율, 가격을 권역별로 크게보고
기준에 들어오는 지역중 가장 좋은 지역 선택

1호기 투자보다는 앞마당을 만드는 것이 중요함 - 많이 만들어야 비교 가능

싸게 샀다고 끝이 아니라 역전세 시기를 견디고, 기다려야 한다 -> 수익이 날때까지

깨달은 것
- 잃지 않는 투자를 하기 위해서 더 공부를 해야 하겠다는 마음의 다짐
- 지금까지 강의 주차를 하면서 과제를 의무적으로 작성하기는 했는데 너무
  수박 겉핥기 식으로 한것 같은 생각과 후회
- 첫 투자 그 시기가 올때까지 내 앞마당을 하나라도 더 만들어야겠다는 생각
- 그리고 조급하게 생각하지 말고 기다릴 줄 알아야 수익을 만들 수 있다는 것

적용할 것
- 다시 1강부터 천천히 들으면서 튜터님들의 한 말씀 한말씀 다시 새기면서 강의 듣기
- 임장 보고서 작성에 대해서 기초부터 다시 검토하여 앞마당 만드는데 적용
- 기계적으로 임장 가야한다는 것