전문가 칼럼

임대 잘 놓는 법 & 좋은 집 구하는 법
Date. 2020.08.26
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안녕하세요, 너와나를위하여입니다.

 

오늘은 최근 변화되는 일상과 함께 변화되는 부동산 시장에 대한 말씀을 드리고,

 그 안에서 임대를 놓으실 분들, 임대로 집을 구하실 분들께 도움이 될만한 이야기를 전하고자 합니다.

 

 


| 코로나가 바꿔놓은 많은 것들, 부동산도예외는 아닙니다.

 

 


코로나 라는 단어가 우리 일상을 많이 바꿔놓은지도 어느덧 3개월 가량되었습니다.

 3개월간 적지 않은 변화가 있었는데요.

 아이를 키우는 아빠의 입장에서 아이의 어린이집 등원이 멈추고,

 저뿐 아니라 많은 부모님들이 이리뛰고 저리뛰는 상황을 맞이할 수 밖에 없었던 것 같습니다.

 

요즘은 많이 나아졌지만,

 마스크를 구하고자 하는 분들이 추운 날씨에줄을 서시는 모습, 대중교통 등에서 종종 연출되는 험악한 상황 등.

 여러가지로 쉽지 않았고 또 피부로 느끼는 변화가 줄곧 이어졌습니다.

 

 

 그럼에도 불구하고

 현명하고 침착하게 시간을 보낸 우리 나라는 그래도 희망적인 상황으로 가고 있는 듯 합니다.

 

 

 

제가 그 동안 썼던 글을 보셨던 분들은 아시겠지만,

 저는 매매가의변동은 평소 크게 관심을 가지지 않습니다.

 일단 제가 미리 알 수도 없는데다 하락, 상승 각각에 대해

 제가 실질적으로취할 행동의 변화가 크지 않기 때문입니다.

 

 

 그러나 전세가의 변동은 그렇지 않습니다.

 

전세가의 변동은 제 물건을지키느냐 아니냐를 결정할 수 있기 때문에 투자의 성패로 이어질 수 있으므로,

 예민하게 체크하고 펼쳐질다양한 상황을 준비하며 대응합니다.

 

적당히 혹은 그 이상 우량한 물건을, 좋은 가격에, 적은 투자금으로 매입한 경우,

 매입한 이후부터 그 물건을 쭉 보유하고 있게 되면 곧 시간이 갈수록 유리해지는 좋은 투자로 이어지기에,

 시스템을 만드는 투자자로서 무엇보다 중요한 것은 잘 샀다면 그 물건을 지켜내는 것입니다.

 

 

 

그러므로 내 현금사정으로 컨트롤이 가능한 영역 안에 내 물건을 두어야 하는데,

 임대시장이 좋지 않을 경우, 역전세 등 리스크가 현실화 되기 때문에 이것에 대해서는 시장을 항상 예의주시하며 민감하게 대응해야하죠.

 

 

 

그래서 저 역시 일정 수 이상 투자를 한 이후엔

 항상 임대가 수월하게 될 수 있도록 노력하고 있으며,

 시장에 대한 공부와 현장활동, 투자 뿐 아니라 임대운영에도 적지않은 시간을 쓰고 있습니다.

 

그런데, 이런 와중에 터진 코로나는

우리의 일상 뿐 아니라, 부동산 시장, 그 중에서도 임대시장의 분위기 또한 많이 바꾸었습니다.

 

그러니 당연히 임대를 놓으셔야 할 분들은 물론이고,

전세나 월세로 집을 구하셔야 하는 분들도 이 변화를 한 번 들여다보시면 이후 운영과 선택에 도움이 될 것입니다.

 

 

| 임대시장의 수요

 

임대시장의 수요는 새롭게 세대를 구성하는 모든 경우가 됩니다.

 거기에는 결혼, 이혼, 분가등 여러 가지가 있겠지만, 이 중 결혼으로 인한 수요가 압도적입니다.

 

대부분 사람들이 코로나가 터지고 나서 매매가의 향방에 대해 촉각을 곤두세웠지만,

막상 투자자인 저는 오히려 이것이 임대시장에 미치는 분위기에 훨씬 더 집중하게 되었습니다.

 

아시다시피, 수도권의 지난 2년은역전세가 이어지는 시기였고, 그 과정을 넘어오는 것이 쉬운 일은 아니었으니까요.

 

역대급 입주물량이 정리되어가고 있던 와중에 터진 코로나라는 예측 불가의 변수는

 아마 많은 투자자들을 긴장하게했을 것입니다.

  

자주 임대재계약을 해야하는 제 입장에선,

사태가 터진 직후부터 지금까지코로나로 인한 임대시장의 변화를 아주 직접적으로 체감하게 되었는데,

현장에선 '사람이 돌지 않았습니다'

 

2019년 하반기 이후 한참 회복세를 보이던 임대시장의 수요들이 사라진 것이죠.

  

2월 이후 다시 사람이 돌지 않는다는 목소리를

 현장의 중개업소 사장님들께 자주 듣게 되었던 것 같습니다.

 

 

제 생각에 코로나라는 배경 외에 가장 큰 이유는 신혼부부의 감소입니다.

 

 

아마, ‘코로나로 발을 동동 구르는 예비신혼부부들에 대한 기사를 보신 적이 있으실겁니다.

 

 

일반적인 사람이라면 아이고, 딱한 신혼부부들 예식장 위약금 어떻게 하지라고 생각하고 말테지만,

 투자자라면, 그리고 임대시장의 주된 수요가 결혼으로 인해 생겨난다는 것을 아는 투자자라면,

 

이것이 임대시장에 어떤 영향을 미칠지 짐작할 수 있어야 합니다.

 

많은 예비부부들께서 결혼을 올 가을 이후로 연기했기 때문에

실제 현장에서 신혼부부 임차인들이 이전보다 줄어들었던 것입니다.

 

코로나 사태가 완전히 안심하기 어려운 상황에서,

임대인들께서는 평소보다 먼저 새로운 임차인을 구하기 위한 노력을 기울이셔야 할 것입니다.


다소 이르더라도 만기 3,4달 이전에 기존 임차인과 이사나 재계약 여부를 협의하시고

가급적 빠른 시간안에 중개업소에 내놓으시는 것이 좋을 듯 합니다.

 

특히, 수도권, 그 중에서도 조정대상지역 안에 물건을 가지고 계신 분들의 경우,

담보대출이 쉽지 않기에 더더욱 미리 준비하시고 대응하셔야할 것입니다.

최악의 경우, 역전세가 발생할수도 있음을 알고현금사정까지 모두 감안하셔야 하고요.

  

 

 | 이후 임대시장은 어떻게 될까?

 

현재 수도권 시장의 임대시장은 앞서 말씀드린 것처럼

일시적 수요의 이탈로 분위기가 썩 좋지 않습니다.

 

여기에 더해, 올해 수도권의 경우,7,8월을 중심으로 올 한 해 중 입주가 가장 많이 몰려있어

이 시기까지 임대가 잘 되지 않는다면 올 여름은 임대사업자들에게 쉽지않은 시기가 될 수 있으리라 보입니다.

 

또한, 앞서 말씀드린 수도권 시장의 입주도 여름을 지나

가을이 되면 여름대비 60%수준으로 줄어듭니다.

 

따라서, 임대를 놓으셔야 하는 분이라면

여름이 오기 전에 가급적 빠르게 움직이시면 좋을 것 같습니다.

 

그리고 반대로 집을 구하셔야 하는 분들이라면

가을 이전에 비교적 집을구하기 수월한 시기에 구하시는게 볼 수 있는 집도 많고 가격협상에도 더 유리할 것입니다.

 

이 글을 읽으시는 분들의 올해 임대사업이나 보금자리 마련에 도움이 되었으면 좋겠습니다.