메뉴 노출/비노출

전문가 칼럼

저평가인가요? 저가치인가요?
Date. 2021.01.18
Hit. 540

안녕하세요. 양파링입니다.

 

오늘은 부동산에 관심을 가지고 ,공부하면서 꼭 하게 되는 고민

"저평가""저가치"에 대해서 이야기 해보려고 합니다.

 

/저평가와 저가치, 어떻게 다를까요?

 

남들은 괜찮다고 하는데.. 내눈엔 "저가치" 같고..

내눈엔 별로인 것 같은데..남들은 "저평가"라고 하고..

 

어떤 기준을 갖고 봐야 하는 건지,

내가 생각하는 게 맞는지 확신이 들지 않으실 겁니다.

 

많이 이야기 하지만, 막상 정의 내리려면 어려운 단어가 아닐까 합니다.

 

쉽게 말씀 드리면,

입지 대비해서 아직 싸다고 생각하면 "저평가"

입지를 보더라도 쌀 수 밖에 없는 곳이라 생각하면 "저가치"라고 보면 됩니다.

 

하지만 초보투자자에게는 항상 햇갈리는 부분입니다.

 

/현재 시장가격만으로 판단하지 마세요

 

지역에 따라 오랜 기간, 가격이 정체되어 있는 곳이 있습니다.

사람의 심리는 과거 본인이 보아온 모습에 비추어 앞으로를 예측합니다.

지금까지 오르지 않았으니, 원래 그 곳은 오르지 않는 곳이고

앞으로의 가격도 현재와 다르지 않을 것이라고 생각하게 됩니다.

 

그래서 중요한 건,

현재 시장가격이 아닌 그 이면에 있는 물건의 가치를 이해한 후 가격을 평가하는 것입니다.

 

대전 부동산 시장을 예를 들어 보겠습니다.

 

2012년부터 2018년 상반기까지 대전 부동산 가격은 움직이지 않았습니다.

서울 수도권 시장의 뜨거운 상승에도 불구하고,

7년이라는 시간 동안에 변하지 않은 가격 때문에 주목받지 못했던 것입니다.

 

대전 둔산동 둥지A 32평형 (~20188)

 

대전은 정말 7년동안 오르지 못할 곳이었을까요?

 

146만명 이라는 수요를 가지는 곳.

전국 최상위 수준의 질 높은 일자리와 뛰어난 학군

쾌적한 대규모 택지와 상권, 자연환경까지 갖춘 곳

충청권에서 누구나 살고 싶어하는 곳이 대전입니다.

 

수도권과 견주어서도 부족하지 않은 입지를 가진 곳임에도 불구하고

20127월 세종특별자치시가 출범하며

대전시 부동산이 세종시 공급물량이 감소하는 2018년 상반기까지

발목을 붙들렸던 것입니다.

 

대전 둔산동 둥지A 32평형 (~20208)

 

현재 시장의 가격에만 집중해선 안됩니다.

 

시장가격이 아닌 그 이면에 있는 지역의 가치, 물건의 가치를 제대로 이해해야 합니다.

또한, 대전부동산 시장에 세종시의 공급이 영향을 미친 것처럼

시장가격 이면 외부변수의 영향이 있는 건 아닌 지도 살펴봐야 합니다.

 

그리고 나서, 내가 보는 "현재 이 가격이 적정한 지"고민 해보는 것입니다.

 

/ 가치도 변할 수 있습니다

 

'부동산' 이라는 단어처럼 집을 물리적으로 움직일 수는 없습니다.

 

항상 그 자리 그대로 있는 부동산 이지만,

부동산이 가지는 '가치'는 변할 수 있습니다.

지하철 노선과 같이 교통호재가 현실화되면서

지역의 가치가 획기적으로 달라지는 경우가 대표적입니다.

 

용인 수지구를 예로 들어보겠습니다.

 

용인 수지구는 난개발의 대표도시 답게 도로망이 규칙적이지 못합니다.

그럼에도 불구하고 주된 교통수단이 버스이다보니

출퇴근 시간대 극심한 교통체증을 피할 수 없는 곳이었습니다.

 

하지만 20161월 신분당선이 광교신도시까지 연장되며

동천역, 수지구청역, 성복역, 상현역 등 4개역이 수지구에 들어옵니다.

 

복잡한 도로를 타고 일자리로 접근해야 했던 수지구가

 

우리나라 최대 업무지구 강남역까지 접근하는데 30분이 채 걸리지 않게 된 것입니다.

 

지하철 소요시간 (신분당선 수지구청역~강남역)

서울 지역보다 강남까지 접근성이 훨씬 뛰어난 곳으로 부상하며, 수지구의 "지역가치"가 상승하게 됩니다.

 

하지만 지역 호재가 현실화 되었다하여, 모든 지역의 가치가 달라지는 건 아닙니다.

 

전반적으로 양호한 입지요소를 갖추고 있다는 전제하에

교통이면 교통, 상권이면 상권 등 부족했던 입지요소가 보완되야 지역의 가치가 달라질 수 있습니다.

 

달라진 가치에 따라서, 가격의 적정성도 다시 평가해야 하는 것입니다.

저평가와 저가치, 반드시 고정적일 순 없는 것입니다.

 

수지구청역 한국A (신분당선 착공, 개통에 따른 가격변화)

 

/시야를 넓혀 보세요

 

투자를 막 시작하는 초보투자자분들은

단지 내 경사가 심하거나, 대로변에 위치해 있어 소음이 심한 곳

주차공간이 너무 협소해 주차난이 심한 단지를 보면서

 

'저평가' '저가치'를 고민합니다.

 

분당구 무지개12단지A. 입구

 

단지 내 경사가, 단지 옆 대로가, 단지 주차난이 거슬리다면

불편을 상쇄할 만한 편익은 없는지를 고민하며

해당 지역의 입지, 본래 가치를 바라봐야 합니다.

 

가치 대비 '가격'이 적정한지 판단하려면 시야를 넓혀야 합니다.

 

크게는 각 지역별 입지와 전체적인 가격흐름을 알아야 하고

작게는 한 지역 내에서도 입지의 우선순위, 가격의 흐름을 알고 있어야 합니다.

단지 내부적인 환경만으로 저평가와 저가치를 판단할 순 없는 것입니다.

 

무지개12단지 가격변화 (~2020)

 

/ 저평가와 저가치, 결국 가장 중요한 건.

 

저평가와 저가치를 판단하기 위해 결국 가장 중요한 것은

현재 가격이 가치 대비 적정한 지 아닌지 판단할 수 있는 능력입니다.

 

그리고, 이 판단은 결국 내가 가진 "앞마당"을 바탕으로 이루어집니다.

내가 알고 있는 곳에 비추어, 입지와 가격을 "비교평가"하는 것입니다.

 

저평가와 저가치에 대한 확신이 안든다면

무엇보다 지역을 많이 보고, 많이 비교해 보세요.

앞마당 갯수만큼 시야가 트일 겁니다.

 

더불어, 이미 다녀온 지역의 가격과 지역소식을 지속적으로 살펴본다면

해당지역이 가격적으로 저평가 구간에 들어선 건 아닌지,

미래 가치의 변화가 있을 지를 예측해 볼 수 있을 거라 생각됩니다.

 

저평가와 저가치.

쌓이는 앞마당 만큼 분명 자연스럽게 비교평가해 나가실 겁니다.

 

언제 고민했냐는 듯!

편안해지실 모습을 기대하겠습니다^^

 

감사합니다.


월부운영진 (21-01-18 19:00) IP

▶ 더 자세한 내용 보러가기
https://cafe.naver.com/wecando7/1635526