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전문가 칼럼

이 글 읽기 전엔 집 사지 마세요
Date. 2020.04.29
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안녕하세요. 양파링 입니다.

날씨는 점점 풀려가고~다들 몸이 근질근질 하실 것 같습니다.
임장가라고 하면 책 읽고 싶고, 책 읽으라고 하면 임장하고 싶으신거, 잘 알고 있습니다

오늘은 듣기만 해도 설레이는 단어, "급매" 만드는 노하우에 대해 말씀드릴려고 합니다.

1.급매를 만들기에 앞서

급매를 만들기에 앞서, 가장 중요할 게 무엇일까요?

다 아실거라 생각되는데요.
우선 해당 지역의 입지와 가격을 알아야 합니다.

충분한 임장을 통해 지역을 이해하고, 투자기준에 맞는 단지를 선정하고, 실제 나온 물건을 보며 투자에 적합한 물건을 찾아야 합니다.
택지의 우선순위를 나열할 수 있을 정도, 내가 본 물건 중 최저가격을 기억할 수 있을 정도로 "충분한" 임장이 필요한 것입니다.
이 과정을 통해 우리는 현재 가치대비 가격이 싼 곳을 찾게 될 것입니다.


2.급매만들기 노하우

열심히 임장은 했는데, 투자기준에 딱~들어오는 물건을 찾지 못하고 계신가요?
네이버부동산만 들여다보며, 당장이라도 달려가서 사고싶은..가슴떨리는 "급매"가 나타나길 바라고 계신가요?

행운의 여신이 급매를 데려가주면 이보다 좋을 순 없겠죠?^^
언제 만날지 모르는 급매. 물론 기다릴 수도 있겠지만, 우리는 투자자이기에 급매라고 불릴 수 있는 가격을 만들 수도 있습니다.

이제부터 어떻게 급매를 만들고, 그 기회를 잡을지 방법을 알려드리겠습니다.

1) 가용금액 확인

가장 중요한 건 우선 내가 사용할 수 있는 자금을 미리 알아두는 것입니다. 이건 급매가 아니더라도 모든 투자에 앞서 준비해야 할 부분입니다. 내가 가용할 수 있는 금액이 얼마인지에 따라 내가 선택할 수 있는 집이 달라집니다. 

또한, 가격협상 시 부동산 사장님의 도움을 받고 싶다면 우리 스스로가 해당 물건에 대한 확신이 있어야 합니다.
(정말 일 잘하시는 사장님이 아니라면) 살지 말지 망설이는 투자자를 위해, 적극적으로 가격을 조정하기가 사장님 역시 부담스러울 겁니다.

우리가 선택한 물건은 충분한 임장과 정리로 입지와 가격을 알고, 투자기준에 따라 선택한 것입니다.
"가격만 맞으면 살 수 있고, 꼭 살 것이다"라는 마음으로 내가 가진 금액 안에서 해볼 수 있는 협상을 마음껏 시도해 보세요.
제안하는 것은 우리의 몫, 받아들이는 건 매도자의 몫입니다.

※ 가용금액 확인하기
현재 내가 가지고 있는 예적금액/ 마이너스통장 한도/ 보험계약대출 / 신용대출 / 청약저축 담보대출 등
참고 : 옹스님, 최대 가용금액 파악하기  https://cafe.naver.com/wecando7/428009


2) 매도사유 파악

급매와 견줄 만한 가격이 되려면, 매도자가 왜 팔려고 하는지 매도사유를 꼭 알아야 합니다.

매도자가 급하게 팔아야 하는 물건은 어떤 물건일까요?
실제투자에서 가장 많은 경우는 "매도기한이 정해진 물건" 입니다.

매도기한이 정해지는 경우는 어떤 경우일까요? 
세금, 새아파트 입주, 세입자만기 등이 가장 대표적인 예 입니다.

 (1)세금문제
1세대 1주택 비과세 등 양도소득세 혜택을 받으려는 경우가 특히 많습니다. 이 경우 세금혜택을 받을 수 있는 날짜가 정해져있기 때문에 매도자의 마음이 급해질 수 밖에 없습니다. 매도자의 상황에 따라 다르지만 대게 기한 내 팔지 못하면 내야 할 세금이 몇천만원 단위인 경우가 많기 때문에,  매도자에게는 가격을 네고해주더라도 기한 내 파는 게 더 이익일 수 있습니다. 따라서 부동산 사장님에게도 "산 다는 사람이 나타났을 때, 팔아햐 한다"는 논리를 펼 수 있는 경우입니다.

제 최근 투자건 역시 1세대 1주택 혜택을 받기 위해, 계약부터 잔금까지 3주안에 모든 과정을 마쳤어야 하는 물건이었습니다. 가용금액 내에서 감당할 수 있는 범위 내 였기에, 매도자가 원하는 기한 내 잔금과 소유권이전등기를 해오는 조건으로 급매보다도 더 싼 가격에 매수할 수 있는 기회를 잡게 된 것입니다.
 
 (2)분양아파트 입주
일반적으로 새아파트를 분양 받으면 3개월 이내 입주기간을 정해줍니다. 매도자가 입주예정이라면 입주지정기간 안에 분양대금을 완납하고 입주를 하게 됩니다. 보통은 본인이 살고 있는 집을 매도한 자금으로 새아파트의 잔금을 치르기 때문에 입주지정일 안에 매도를 하려고 합니다. 뿐만아니라 정해진 입주기간 내 입주를 못할 경우, 분양대금 미납액에 대한 연체료와 관리비가 부과됩니다. 그 비용을 생각한다면 매도자의 입장에서는 매수자가 나타났을 때 매도하는 것이 금전적으로나 심적(?)으로 나은 선택이라 생각하게 될 것입니다.

 (3)세입자만기
임차인 관리가 번거로워 팔고자 경우도 있지만, 만기때 나가는 세입자의 보증금을 돌려줄 상황이 안되 매도하는 경우도 많습니다.
이 경우 매도자와의 협상을 통해 세입자 만기날 보증금을 대신 지불해주는 조건으로 잔금 전 수리기간을 확보하기도 합니다. 매도자가 매매대금 전체가 필요한 경우보다는 세입자에게 내어줄 보증금을 맞추지 못해 매도하려 했기 때문입니다.
인테리어를 통해 경쟁력을 확보한 우리집은 1등물건이 되어 새로운 임차인을 빨리 만날 수 있는 기회를 얻게 되고, 새로운 임차인의 전세금으로 내 매매잔금까지 지급할 수 있게 되는 것입니다.

하지만 반대로 이 때문에 자칫하면 우리집이 급매가 될 수도 있다는 것도 꼭 유념해야 합니다.
리스크관리를 위해서, 임차인과 임대계약을 할 때, 특히 재계약을 논의해야 하는 시점에 우리집 임차인이 집을 먼저 구해버려 이사날짜를 고정시키지 않도록 사전에 꼭 협의를 해야 합니다.

 (4)세낀물건
네이버부동산에서 "급매"라는 단어가 붙거나, "싸다"고 생각되는 매물의 경우 "세낀물건" "전세안고 " "월세안고"가 표시되어 있는 걸 보셨을 겁니다.
이때 만약 "뭐야~세낀거네"하면서 넘어간다면, 급매를 만날 확률이 50%이상은 사라졌다고 보시면 됩니다.

특히, 예의주시해야 하는 물건입니다. 
세가 낀 물건이라면, 현재 보증금은 얼마가 들어있는지, 만기는 언제인지, 월세인지 전세인지 등 반드시 상황까지 자세히 확인해야 합니다.

네이버부동산에 나와있지 않는다면 부동산에 꼭 전화를 걸어물어봐야 합니다. 
세낀 물건이라 표현하지만, 상황까지 자세히 들여다보았을 때 막상 만기가 얼마남지 않았거나, 보증금이 생각보다 높게 끼어있거는 경우가 있기때문입니다.

설사 보증금이 적더라도 정말 그 물건의 가격이 싸다면 "세입자 만기까지 내가 감당해야 할 이자비용"과 "싸게 산 가격"을 정확히 계산해봐야 합니다. 여기 기회가 숨어있는 경우가 많습니다.
하지만 만기가 너무 길게 남아있는 경우, 내 투자금이 묶이는 기간이 생기기 때문에 이 기간동안 다른 곳에 투자를 못하는 기회비용이 있다는 것을 생각하고 신중하게 비교해야 합니다.


이밖에도 매도자의 사업이 어려워지는 등 경제적문제로 돈이 필요해진 경우, 직장을 다른 지역으로 옮기는 경우, 자녀교육을 위해 방학동안 집을 옮겨야 하는 경우, 상속문제로 인한 자녀들간 재산정리 등 다양한 상황들이 있습니다.

매도사유를 아는 것은 해당 투자건에서 가격을 조정할 수 있는 한번의 협상포인트로 그치지 않습니다.
급매의 가격을 만든 경험들 하나하나가 축적되어, 나만의 급매 만들기 전략 데이터로 축적될 것입니다.


3)비용과 편익 계산

매도자의 상황을 알았다고해, 무조건 적으로는 가격을 조정하고자 해선 안됩니다. 
무턱대고 하는 네고는 오히려 매도자를 화나게(?) 할 수도 있습니다. 
시장이 매수자 우위시장이라면 그럼에도 불구하고 매도자가 받아들일 수 있지만, 매도자 우위시장이라면 상황을 더 악화시키는 것입니다.

작년 실거주 집을 매도하려고 했던 적이 있습니다. 실거주를 위해 특올수리 인테리어를 했던 집, 나름의 애정이 있었던 집을 딱 한번 잠깐 본 사람이 3000만원을 조정해달라고 했습니다. 그 이야기를 듣자, "안판다"라는 말이 자동적으로 튀어나왔습니다. 
이래서 매수자 뿐만 아니라 매도자의 입장에서 서 봐야 한다는 것을 느끼게 된 계기였습니다.

만약 가격조정이라는 이익을 얻고 싶다면, 상대방에게 어떠한 비용을 지불할 것인지 미리 계산해 두셔야 합니다.

파링1.jpg




4)목표매수가 설정& 조급함 내려놓기

임장을 하고 물건을 보면서, 투자할 기회를 몇 번 놓치면, 해당 단지에 대해 집착(?)을 하게 됩니다. 

가수요가 붙고, 상승장이라면 더더욱 그러합니다. 이때 잘못하면 추격매수를 하게 되는 것입니다.
매도자 우위시장의 분위기를 타시 시작하면, 눈치챈 매도자는 원래 가격에서 다시 가격을 높여 부르기도 합니다.
하지만 가격을 높였다고 바로 포기할 필요도, 그렇다고 매도자가 요구하는 가격을 무조건 받아들일 필요도 없습니다.

매수하고자 할 때부터 목표매수가를 미리 정해놓고, 그럼에도 불구하고 아직도 싸다는 확신이 있다면 매수하면 됩니다.
조급함을 내려놓고 객관적인 시각으로 가치와 가격을 바라보시면 됩니다.


5)정확한 가격분석

목표매수가를 설정하라고 말씀드렸습니다. 
내가 얼마면 살 것 인지에 대한 고민을 하려면 현재는 얼마인지는 알고 있어야 합니다. 
같은 단지 내 동일 평형의 동이라 해도 같은 가격이 아닐 수 있습니다.

남향동vs동향동, 도로가동vs단지 안쪽동, 방2개 구조vs 방3개 구조 등 해당 단지 안에서 가격차이가 나게 하는 요소가 있습니다. 
이 요소가 무엇인지, 그것에 따른 가격이 실제로 얼마가 차이가 나는지 단지에 따라 다를 수 있디 때문에 부동산을 방문하거나 전화임장을 통해 파악해봐야 합니다.

정확한 가격분석을 바탕으로, 가장 좋은 물건을 "가장 좋은 가격"에 선택할 수 있습니다.

실거래가와 네이버시세를 보더라도 아래와 같이 표로 그려 분류해보시면 가격차이를 아시는 데 도움이 되실 겁니다.

파링2.jpg




6)끊임없는 비교평가

급매를 만드는 것, 급매라 부를 수 있는 가격을 만드는 것의 마지막 단계는 역시 끊임없는 비교평가 입니다.

투자를 결정하는 마지막 단계까지도 지역별, 단지별, 물건별 치열한 비교평가를 해야만 합니다.
내가 가진 돈으로 살 수 있는 최고 좋은 물건을, 최고 좋은 가격에 사야만 합니다.


투자의 성패는 살 때, 이미 결정됩니다. 

 

 

▶ 원글 링크 : https://cafe.naver.com/wecando7/1350779