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전문가 칼럼

부동산 투자 전 반드시 알아야 할 단 한 가지
Date. 2020.04.29
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안녕하세요,너와나를위하여입니다.


오랜만에 글을 적네요.

글로 인사드리고 싶은 마음이 점점 초조함(?ㅎㅎ)으로 바뀔 때가 되니 어느 덧 올 한해도 얼마 남지 않았네요.

최근에 투자를 하나 하게 되었는데
그와 관련한 이야기를 드릴까 합니다.


| 아는 지역이 늘어난다는 것의 의미

2년간 쉬지 않고 공부하고 임장하고 정리하면서 눈에 띄게 달라진 단 하나가 무엇이냐 한다면
‘아는 지역이 늘어났다’는 것입니다.

사실 당연한 이야기죠.

아는 지역을 늘려나가는 이유는 – 너무 당연한 말이지만 – 투자처를 찾아내기 위함입니다.

부동산이라는 단어의 의미와 같이,
지역과 물건은 움직일 수 없습니다.

그러나 시기에 따라 좋은 투자처가 되기도 하고 부적합하고 기준에 맞지 않는 투자처가 되기도 합니다.

그것은 지금 당장은 좋은 투자처가 아닌 것으로 보일지라도
투자금이 떨어졌거나 하는 등의 사정으로 인해 혹은 현재 자신의 투자활동 자체는 잠시 멈추고 다지는 것이 필요하다 판단이 되었을 때일수록 임장에 박차를 가해야 하는 이유이기도 합니다.

내가 투자금이 있거나 기타 상황이 되어서 투자를 당장 할 수 있을 때는 당연한 것이고
그 외에 그것이 어려운 상황일지라도 부지런히 발로 뛰며 지역을 넓혀두어야 기회가 왔을 때 잡을 수 있습니다.

부동산 투자에서 ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 곧,
‘아는 지역이 많아야 투자할 수 있을 때 보다 빨리 자신있게 투자할 수 있다’라는 의미이고,
그러기 위해서 성장에 욕심이 있는 투자자라면 투자를 할 수 있든 아니든
더더욱 지역 넓히기에 힘을 써야 합니다.

아는 지역을 늘려나간다는 것은
시기에 따라 내가 잠재적으로 투자할 수 있는 지역이 늘어난다는 것이기 때문에
투자자에게 있어 더없이 중요한 한 가지,
바로 One Thing이기도 합니다.


| 아는 지역이란 무엇인가?

자 그럼 부지런히 임장을 한다고 하겠습니다.

도대체 무엇이 ‘지역을 아는 것인가?’라는 질문이 자연스레 따라오게 됩니다.

이는 곧 ‘임장을 마쳤을 때 내 안에 남아야 할 것이 무엇인가?와 같은 것이죠.

자, 그러면 조금 더 상세히 이야기를 해보겠습니다.

과연 지역을 넓히는 것의 실체가 무엇일까요?

저는 보통 강의 뒷풀이나 이제 막 시장에 진입하시는 분들께서 임장에 관한 질문을 하실 때 이렇게 답하곤 합니다.

부동산 투자자에게 지역을 안다는 것은
“그 지역의 입지와 해당 지역 내 주택의 시세를 정확하게 파악한다는 것을 의미합니다”라고요.

입지는 현재 기준 그 지역의 가치를 말합니다.

그러나 부동산의 가치를 파악하는 것은 모두가 쉽지 않으며 지극히 주관적입니다.

그러므로 가치를 판단하는 기준이 필요하고 물론 그것은 시대에 따라 달라질 수 있겠죠.

예를 들어, 지금은 흔히들 이야기하는 강남접근성, 강북도심접근성 등이
일자리로의 출퇴근 개념이 없었던 조선시대라면 입지로서의 가치를 가지지 못했을 것입니다.

그러나 출퇴근이 거주지를 판단하는 가장 큰 개념인 현 시점에는
직장이 아예 거주지역 근처에 있거나
아니면 직장이 많은 지역으로의 대중교통 접근성이 상당히 중요한 요소 중 하나입니다.

시간이 흘러 자율주행차량이 널리 보급되고 대중교통 못지 않게 자가용 출퇴근이 늘어나는 시점이 “만약에”온다면
도로교통사정, 거주지역의 주차시설 등이 새로운 가치판단 기준이 될 수 있을 것입니다.

이와 같이 시대에 따라 입지의 가치를 결정하는 요소를 잘 정의하고
그에 따라 적확한 기준을 적용하여 입지의 가치를 판단합니다.

그렇게 입지를 판단한 후
그 다음으로 현재 내가 지역을 파악하는 이 시점의 해당 지역 주택의 시세를 완전히 익힙니다.

그러면서 자연스럽게 ‘이 입지에 어울리는 가격인가?’를 고민하는 것입니다.

그 과정에서 해당 지역의 입지적 가치와 현재 가격이 어울리지 않는,
즉, 입지와 가격의 불균형이 있다면 그것이 곧 기회가 되는 것입니다.

해당 지역을 보았을 때 그보다 입지가 못한 지역의 주택가격보다 오히려 가격이 저렴하다면
그 지역은 저평가되었다고 판단하는 것과 같은 이치이죠.

정리하면,
투자는 buy low, sell high가 목적이며,
그렇게 하기 위해서는 가격이 가치보다 저렴해야 합니다.

가격이 가치보다 저렴한지를 파악하려면 그 두 가지를 모두 이해하고 있어야 하며,
가격은 현 시세로, 가치는 부동산의 입지를 판단하는 몇 가지 요소(교통, 환경 등)로 스스로 판단할 수 있어야 합니다.

즉, 투자목적으로 유의미한 지역늘리기라는 것은 결국
위 지역파악의 2가지 중요요소인 가격과 입지를 완전히 익히는 것을 의미합니다.


| 지역이 늘어나는 것의 장점

투자를 시작하고나서 이러한 개념으로 투자활동을 이해한 이후로 지역늘리기를 게을리하지 않았습니다.

그 결과 제대로 알고 있는 지역이든 아니면 우연찮게 알게 된 지역이든
해당 지역의 개략적인 입지조건과 현 시세를 파악하고 있는 지역들 또한 늘어나게 되었지요.

이런 지역들이 늘어나면 늘어날수록 여러가지 장점이 있습니다.

먼저 ‘투자가 가능한 지역을 평소 여러군데 파악해 둘 수 있다’는 것입니다.

내가 알고 있는 지역이 가치대비 가격이 저렴하며 투자금 또한 적게 드는 상황이고
또 그것이 하나가 아니라면 여러지역에 걸쳐 보다 좋은 물건에 대한 투자를 고려할 수 있습니다.

한편, ‘투자를 시기에 구애받지 않고 해 나갈 수 있는 환경이 조성’됩니다.

내가 아는 지역이 한 두 지역 뿐이고
그 두 지역이 가격이 적정하지 못하거나 투자금이 많이 들게 된다면
지금 나는 투자를 행하기 어렵겠죠.
그러나 두 지역 이상의 다양한 지역에 대해 이해하고 숙지하여 저평가여부와 투자금계산이 된다면
특정 지역은 투자에 적절치 않아도 나머지 지역 중 하나에서 투자처를 찾아낼 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다.

즉, 이 지역이 투자에 적절치 않은 시기라면 저 지역을, 저 지역이 투자에 적절치 않은 시기라면 이 지역을 살펴보는 식으로 투자처를 찾을 수 있게 됩니다.

또한 흐름을 익히고 있는 지역이 늘어날수록 보다 해당지역에 대해 빠르게 접근할 수 있습니다.

시황이나 주변 공급 등에 따라 매매가가 정체에 있을 때 등을 파악하여 좋은 시기에 투자를 진행할 수 있기 때문입니다.

이러한 사항은 해당 지역의 입지와 가격에 대한 파악이 끝나고 가격기준이 잡혀있는 상태에서 가능하기에
지역늘리기를 통해 내가 그 지역을 알고 있고 나아가 그러한 지역이 많을수록 유리합니다.


| 흔들리지 않으려면?

이번에 매입한 곳은 그런 지역이었습니다.

주변의 입주로 한바탕 전세물량이 쏟아졌다가 입주가 마무리되는 시점에 빠르게 해당지역의 전세가 정리되고 인근 구축까지 전세물건이 거의 다 소진된 상태였습니다.

여러가지 이유가 있겠지만
입주가 대량으로 지속되지 않았던데다 해당지역의 입지가 입주물량 이상의 수요를 끌어들일 수 있을만큼 가치를 지니고 있었기 때문이었습니다.

해당 지역에 투자를 하기 위해 지역을 파악하고 각 단지별 적정가를 어느 정도 설정해둔터라 전화 등을 통해 현장을 찾기 전 파악해야할 요소나 분위기를 가늠해보고 바로 현장으로 향했습니다.

그러던 중 하나의 물건이 포착되었습니다.

그 지역은 올 겨울들어 계절적 비수기에 공급이 진행되면서 전세가 쌓였던터라 실수요자와 투자자 모두 매수분위기가 차갑게 식어있었습니다.

인근 새 아파트 입주에 따른 키맞추기가 일어나지 않고 있어 가격이 저렴하다고 느껴지기 시작했습니다.

그리고 제가 기준으로 잡고 있는 가격 언저리의 물건이 나오기 시작했죠.

임장을 하며 해당 단지의 물건을 가지고 있는 모든 부동산을 방문하기 시작했습니다.

그러던 중 하나의 물건을 골라 매매를 위한 협상에 들어가게 됩니다.

협상과정에서 가장 중요한 것은 ‘지피지기면 백전불태’라는 것을 인지하고 서두르지 않는 것입니다.

해당 물건은 1가구 2주택 문제로 인해 올해 안에 소유권을 넘겨야하는 상황이었는데
매도자는 처음에 제시한 가격보다 가격을 낮추어 팔게 될 바엔 자녀에게 소유권을 넘기겠다는 의사를 보였습니다.

그래서 제가 한 번 슬쩍 물었습니다.

“자녀분에게 파셔도 취등록세 다 내셔야 하잖아요, 그럼 줄잡아 4,5백 깨지는데 그렇게 하실 바엔 그냥 속편하게 넘기시는 게 낫지 않나요?”

그랬더니 수화기 너머로 답변이 들려오지 않습니다

잘 하면 되겠다는 생각을 하게 되었죠.

실제론 너무 팔고싶은데 가격 조정에서 버티기 위해 마음에 없는 이야기를 하고 있는 게 아닐까란 생각을 하게 되었습니다.

한편, 저의 경우 전혀 급할 것이 없었습니다.

그건 바로 위에서 말씀드린 바와 같이 이 물건이 아니면 저거, 저게 아니면 그거를 하면 되는 상황이었기 때문입니다.

각종 규제와 정책이 매수자에게 우호적이지 않은 상황이 지속되면서 수도권 여기저기에 매매하기에 좋은 조건인 지역들이 많이 나타나기 시작했습니다.

이는 물론 제가 기존에 지역늘리기를 통해 입지와 가격을 알고 있었기에 그렇다 판단할 수 있었던 것이고요.

그 물건이 1번이긴 하였으나 그것이 아니어도 크게 상관이 없는 저로서는 매매 협상과정에서 점차적으로 유리한 위치를 점하게 되었습니다.

이후 등기부등본을 통해 매도자가 현재 호가 기준 약 6천 만원 가량의 시세차익을 실현했다는 것을 알게 된 저는 보다 공격적으로 협상을 진행합니다.

또한 매도자는 장성한 자녀와 같은 단지에 거주중인 분들로 손주를 봐주기 위해 해당단지에 거주를 해야했고
이로 인해 전세계약을 한 번에 할 수 있는 상황이었기에 이 물건에 보다 집중하기 시작했습니다.

그렇게 상황을 모두 파악한 후 현 호가보다 천만원 싸게 진행할 것을 요구했습니다.

매도자의 매도호가 3.8억. 매수자인 저의 매수호가 3.7억, 전세는 3.3억.

모두 수리된 물건이었고 해당 단지의 지난 여름 실거래는 매매 4.0억/전세3.6억까지 진행되었기에 매매가는 제게, 전세가는 곧 세입자가 될 매도자에게 상당히 매력적인 가격이라 판단하였습니다
(얻는 것이 있으면 주는 것도 있어야 합니다)

그렇게 거래가 받아들여지는 듯 하였으나 매도자의 남편분께서 중간가격인 3.75억을 제시하면서 난항에 빠지게 됩니다.

급할 것이 없는 저로서는 생각해보겠다 한 후 이틀가량 연락을 하지 않았습니다.

물론 이 이틀 동안 다른 후보지역을 임장하고 해당 투자물건이 받아들여지지 않을 경우 매매를 시도할 다른 물건에 소위 ‘작업’을 하고 있었죠.

그렇게 이틀이 더 지나 매도자에게 연락이 왔고, 제가 제시한 금액으로 거래가 이루어졌습니다.

전세계약을 동시에 진행했기에 연말을 맞이하여 시간이 다소 부족했던 저로서는 조금 더 깔끔하게 거래를 끝마칠 수 있었습니다.


| 초반일수록 더더욱 많이!

이렇게 시황을 잘 활용하면서 조금 더 유리한 상황에서 매매계약을 체결할 수 있었던 이유는 바로 물건에 흔들리지 않을 수 있었기 때문입니다.

물론 매도자의 남편분께서 중간에 제시한 3.75억이란 가격 또한 제 판단에는...

 

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