전문가 칼럼

꿈에 그리던 첫 투자, 직접 해보니...
Date. 2020.04.29
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안녕하세요^^ 행복숨입니다!

제가 1호기 경험담을 쓰게 될 줄은 정말 상상도 못했네요~
저의 처음을 아시는 분들은... 아마도 놀라실 것 같네요.

저의 월부 역사를 말씀 드리면
  • 열반21기(19년5월) -> 실준5기(19년6월) -> 쏘기(19년10월) -> 실준7기(19년11월) -> 실전9기(20년1월) -> 지투3기(20년3월)
  • 임보 4개 (1호기 전 까지는 3개)
  • 임보를 쓰진 않았지만 임장을 끝낸 지역 7곳 (임보가 항상 벽입니다ㅠㅠ)  
너바나님의 인생강의 열반을 듣고 으쌰으쌰해서 바로 실준까지 들었지만
너무 잘 하는 사람들 속에서 임보의 벽을 느끼고 좌절과 낙오의 쓴맛만 느끼고 힘든 시기를 보냈었습니다.
하지만 그래도 환경안에 벗어나지는 않고 특강과 혼자서 임장을 하면서 실전반 강의를 기다리고 있었습니다.
그런데 광탈 ㅠㅠ
다시 다른 정규강의를 들으며, 그러다 실준재수강도 하고~
드디어 실전반을 듣게 됩니다.

저에게 주어진 첫 실전반 임장지역은 서울지역이었습니다.
동료들과 임장을 하고 튜터님의 튜터링을 받으며 조금씩 성장하고 있음에 하루하루가 즐거웠습니다.
하지만 실전투자 지역이 아니기에 아쉬운 마음이 한켠에 있었습니다.
지금 실력이 부족해 바로 투자를 하지는 못하더라고 그 현장을 느껴보고 싶었습니다.

그래서 실전반을 하는 중간에 설연휴를 이용하여 지방 oo지역에 다녀오게 됩니다.
간단하게 손품과 시세를 체크하고 연휴 전날 오전 근무만 하고 뜨겁다는 지역으로 무작정 갔습니다.
시간이 많지 않기 때문에 1박2일 동안 매물과 단지 임장을 다 끝낼 생각이었습니다.
부지런히 움직인 덕분에 짧은 시간동안 주요동들의 모든 단지임장과 주요 단지 매물을 볼 수 있었습니다.

그러면서 이게 나의 1호기가 되는 건가? 라는 매물을 만나게 됩니다.
그날 저녁 바로 손을 덜덜 떨며 너바나님께 메일을 보냈습니다.
자다가도 깨서 답장을 확인하느라 잠도 제대로 못 잤었네요ㅎㅎ (메일 보내보신 분들은 공감할꺼 같아요ㅋ)
그런데.. 설연휴때 너바나님께서 휴가를 떠나셔서 상담메일은 잠시 중단하겠다는 공지글이 올라오네요..
다음 날 부터 연휴시작이었는데 연휴기간에도 계좌번호 줄 수 있다는 말에 너바나님의 답장만 기다렸거든요.

싸다 라는 생각이 있었지만 아직 통찰력이 없는 저는
심지어 급하게 온 지역이라 실전반 만큼 지역분석이 되어 있지도 않은데
너바나님의 확인없이는 매수 생각이 전혀 없었습니다.
그래서 이 물건의 나와 인연이 없다보다 생각하고 마음을 거의 접고 있었는데
연휴기간 중에 너바나님께서 답장을 보내주셨습니다.
그래요..투자해도 좋을꺼 같습니다.
사실 그때 실전반과 지방임장을 무리하게 해서 그런지 독감으로 응급실에 다녀와 주사를 맞고 와서
아파도 임보는 써야하니ㅋㅋ 임보를 쓰려고 노트북을 열었는데
선물처럼 너바나님의 메일이 와있더라구요!!
아픈게 사라졌습니다^^

그 다음날 바로 매수의사를 밝히고 기다렸는데
매도자 개인적인 상황으로 집을 팔지 않겠다고 합니다.
로열층의 저층 가격으로 나온 급매 물건이었는데.. 너무 아쉬웠습니다.
그래서 다시 한번 문의했으나 가정문제로 정신이 없어 매도가 어려울 꺼 같다는 답변을 받네요ㅠㅠ

그렇게 1호기는 저 멀리가고~~
실전반이 끝나면 다시 오자는 생각으로 다시 실전반 돌입!

그런 후 실전반이 끝나고 다시 oo지역으로 내려갔습니다.
이번에는 좀 더 지역을 넓게 보고 매물을 보기 시작했습니다.
실전반에서 매물 임장을 배워서 그런지 몰아서 보는 매물임장이 어렵지 않았습니다.
아니 오히려 너무 재미있었습니다.
동료와 함께 봤는데 서로 매물 상황에 대해 이야기하고 물건 한개 한개 볼때마다
서로 1등을 뽑아가며 좁혀나갔습니다.
이 날도 대상포진때문에 아팠는데, 매물을 보면서 싹 나은 것 같았습니다 ㅎㅎ
다시 내려갔을 때는 이미 늦은 건 아닌가라는 생각과 지투때 기회가 있으니
꼭 투자를 해야겠다는 생각보다 매물을 탈탈 털어보는 경험을 해보자 라는 마음으로 갔습니다.

저녁 늦게 집으로 돌아오자마자 그날 봤던 매물을 실전반에서 배운대로
정리를 하고 순위를 매겨봤습니다.
저원수환원리를 되새기며..
그렇게 정리를 하고 나니 2개의 매물이 추려졌습니다.
매물을 추려보니 현장에서 1등이 아닌 매물이 1등이 되어 있었습니다.
현장에서 매물을 볼 때 1등 입지인건 알겠는데 전세가 적게 끼어 있어 초기 투자금이 많이 들고
세입자가 시간에 맞춰야만 집을 볼 수 있는 거라 다른동 같은 구조의 집을 봤습니다.
그래서 그런지 현장에서는 매력을 느끼지 못했던 매물인데..
초보자인 저는 현장에서 바로 매물들의 순위를 매기는 것은 턱없이 부족하다는 것을 깨닫고
적은 갭에 혹여라도 현장에서 계약금을 쐈다면.. 좋은 투자를 할 수 없었겠구나 라는 생각을 하게 되었습니다.
조급한 마음을 먹지 말자 라고 생각하고 간게 도움이 된 것 같았습니다.

제가 1, 2등으로 순위를 매긴 매물의 상황은
  • 1등 매물 - 그 지역내 1등 입지 단지 로열동 중간층, 비선호동 물건 위주로 남아 있고 선호동 중에는 가장 싼 물건, 전세 안은 물건으로 전세금이 현재 시세보다 싸게 들어가 있어 초기 투자금이 많이 들어감, 대신 전세가 끼어있어 주변 대단지 공급 리스트 헷지가 됨, 전세 만기도 공급이 시작되고 4개월 이후라서 전세를 다시 맞추거나 재연장시 투자금을 회수할 수 있음. 하지만 전세입자가 집을 보여주는데 비협조적인 것 같아 전세를 다시 셋팅하는게 어려워질 수 있을 것 같음.
  • 2등 매물 - 그 지역내 2등 입지 단지 비선호동 로열층, 로열동은 이미 다 빠진 상태로 비선호동 로열층도 몇개 남지 않은 상황. 집주인 거주로 내년에 있는 주변 신축으로 이상 예정으로  집주인이 매도하면서 전세계약을 하는 주전세 계약건. 하지만 시세보다 가격이 조금 비싸게 나왔는데 전세로 돌리면서 최고 전세보증금으로 계약 가능.
매물을 정리하고 한참을 바라봤습니다.
아무리 봐도 초기 투자금이 들어가도 1등 매물이 좋아 보였습니다. 전세금 보다 중요한 건 싸게 사는 것이라고 생각이 들었습니다.
하지만 1호기 투자금 기준보다 많이 들어가고 비협조적인 전세입자가 마음에 걸렸습니다.

그리고 2등 매물은 제시한 가격보다 천만원 정도 싸게 산다면 괜찮을 것 같았습니다. 그래서 부동산에 전화를 했습니다.
천만원 깍아주면 매수의사 있다. 어디서 그런 용기가 났는지 ㅎㅎㅎ
그런데 부동산 사장님이 지금 로열층은 매물이 없기도 하고 계속 매가가 올라가고 있는 상황에 그렇게 협의 하면 매도자가 언잖아 할꺼라고, 그러다 물건 보류될 수 도 있다고, 그렇게 협상을 해도 좋을지 본인도 생각해보시겠다며 10분에 전화를 다시 하겠다면서 전화를 끊었습니다.
잠시 후 연락이 와서 천만원 네고 협상해보시겠다고 했습니다.
또 잠시 후, 예상대로 매도자가 버럭 화를 냈다며 안 팔고 말지 그렇게는 안 판다 는 이야기를 전달 받았습니다.
저는 천만원 깍은 가격 선이 아니면 저평가 기준에 들어오지 않는다고 생각하기도 했고 1등 매물이 계속 아른거려 우선 2등매물에 대한 마음은 접었습니다.

다시 매물정리표를 한참 바라봤습니다.
초기 투자금이 생각보다 많이 들고, 전세입자가 비협조적인 물건. 하지만 저평가 구간에 있는 물건.
혼자서 고민하기만 했지, 결론을 낼 수도 없었고 너무 답답했습니다.

투자를 하지 않더라도 정리한 매물들의 피드백을 받고 싶었습니다. 제가 생각한 것이 맞는지!
그래서 실전반 튜터님이셨던 유진아빠님께 연락을 드렸습니다~ (물어볼 수 있는 선배들이 있다는 거 정말 감사한 일입니다^^)
감사하게도 튜터님께서 전화를 주셔서 물건에 대한 피드백을 해주셨습니다.
튜터님께 매물정리해서 보낼 때 다른 단지와 입지들도 궁금해 1,2등 말고도 여러개 보냈는데
지역 분위기와 매물의 장단점까지 친철하게 설명해 주셔서 감동했습니다 ㅠㅠ
결론은 1,2등 모두 괜찮은 것 같다. 하지만 1등의 비협조적인 전세입자는 큰 리스크가 될 수 있다.
이야기 해주시고 너바나님께도 꼭 메일 보내고 투자까지 연결되면 좋겠다는 말씀을 해주셨습니다!!

2등은 매력을 못느끼고 1등은 투자금이 많이 들어가 실전투자는 마음을 살포시 접어두고
공부한다 생각하고 매물에 대한 피드백을 받고 싶은 마음에 튜터님께 연락을 드린거였고,
그래서 상담양식도 작성하지 않고 있었는데...
"투자까지 연결되면 좋겠다..." 라는 튜터님의 이야기를 듣고 순간 머릿속에 빛이 들어오는 느낌?
뭐든지 해봐야 성과를 볼 수 있을 것 같아 부랴부랴 너바나님 상담양식을 작성했습니다.

설연휴 때 이미 너바나님께 상담 메일을 보낸 터라 또 보내도 될지 걱정이 됐고
염치가 없었지만 그래도 보냈습니다.
전에 메일을 보낸 날과 같이 잠을 한 숨 못잤습니다.
자다 중간중간 깨서 폰으로 메일 확인 ㅎㅎㅎ
근데 아침까지 안 오고... 출근해서도 안 오고...
그래서 염치불구 하고 다시 보냈습니다. 너바나님 바쁘셔서 제대로 못 본거 일수도 있을 것 같아 ㅎㅎ
얼마되지 않아 바로 너바님께서 답장을 주셨습니다.
물건이 나빠보이지 않지만 세입자가 나갈 때 잔금 리스크가 있다.
고려해 리스크 대비가 된다면 투자해도 좋다.
OK였습니다. 시원한 OK 아니였지만

그래서 곧 바로 부동산에 전화를 합니다.
우선 매물이 마음에 들지만 마음에 걸리는게 있다.
전세입자가 비협조적이여서 나중에 다시 전세셋팅 할 때 집을 잘 안 보여줄까봐 걱정이 된다.
라고 이야기를 하니
그랬더니 부동산 사장님께서
세입자가 비협조적인게 아니라 저녁에는 항상 볼 수 있다. 퇴근 후에 집에 사람이 있는 시간에 보여주려고 해서 그런거다.
전세 만기일이 여유있다고 생각해서 그러는 거고 비협조적이지 않다. 라는 이야기를 들었습니다.
직접 전세입자를 본 건 아니지만 우선 사장님의 말을 듣고
그럼 내부 사진을 찍어서 보내주고 내부를 확인하고 300만원 정도 네고가 가능하면 바로 계약금을 보내겠다.
라고 전달을 하고 기다리고 있었습니다.

그러던 중 동료에게 이런 상황을 카톡으로 주고 받고 있었는데 동료가
오늘 내려가서 다른 곳도 매물 털어봐야 하는 거 아니냐? 라고 이야기를 했습니다.
가 너무 쉽게 하려고 했나? 라는 반성을 하게 되는 동료의 질문이었습니다.

주말에 어느정도 매물을 봐서 그 단지내 로열동의 제일 싼 물건이란 생각은 들었지만
혹시 몰라 다시 그 주변 모든 부동산에 전화 임장을 했습니다.
모두 하나 같이 제가 1등으로 생각한 매물을 제일 싼 매물로 이야기 해주십니다.
그리고 로열동 물건은  그 매물보다 1500~2000만원 비싸게 올라와 있었습니다.
전화 임장을 하면서 더 확신이 생겼습니다.
네고를 못하더라도 싸다.
다시 매물을 본 부동산에 전화를 해 오늘 저녁에 퇴근 후 몇시까지는 갈 수 있으니 예약을 부탁했습니다.
두근 두근거려 일이 손에 제대로 잡히지 않았습니다.
다행히 시외버스 터미널이 회사와 가까워 많이 늦지 않게 도착할 수 있었습니다.

가기 전 시나리오를 생각 했습니다.
  1. 매물의 상태를 꼼꼼히 체크한다.
  2. 전세입자의 태도나 성향을 본다.
  3. 전세입자가 올 8월에 재연장 생각이 있는지 조심히 물어본다.
  4. 위의 세가지가 크게 문제가 되지 않는다고 생각했을 때 가격을 200정도 네고한다. 300은 현재 시세에 무리하게 느껴서 불발될 수 있을 것 같아 300에서 200만원으로 조정.
  5. 하지만 네고가 안되더라도 세입자의 태도나 성향이 협조적일 것 같다면 매수 한다.
  6. 그래도 무리하지 않는 선에서 100이라도 깍아본다.
  7. 계약금을 보냈다면 아랫집에 가서 누수를 체크한다.

칼퇴를 하고 부리나케 터미널로 갑니다.
그 날은 전날 부터 갑자기 날씨가 영하로 내려가고 눈이 오던 날씨로 oo지역으로 내려가니 눈이 펑펑 내리고 있었습니다.
길이 빙판길이고 눈이 10cm는 쌓여 있었고, 서울 보다도 더 춥고 길이 험했습니다.
그런데 펑펑 내리눈 눈과 바닥에 소복히 쌓인 눈이 너무 예뻐 보였고, 영하의 날씨였지만 하나도 춥지 앟았습니다.
너무 설레였습니다.

드디어 매물을 보고 전세입자를 만났습니다.
2살 정도 됐을 것 같은 아이가 있는 젊은 부부가 살고 있었습니다.
벽에 사진을 많이 걸어놔 군데 군데 못 자국이 있어 다시 전세를 놓을때는 벽지는 새로 해야할 것 같았지만 그외 다른 곳은 상태가 나쁘지 않았습니다.
도배이외 수리가 필요하지 않은 물건이었습니다.
가장 중요하나 전세입자의 태도와 성향을 파악했습니다.
남편분이 다리를 다쳐 깁스를 하고 있었는데 그래서 그런지 표정이 좋지 않고 호의적인 태도는 아니였습니다.
아내분은 그냥 평범한 느낌이었습니다.
내부를 둘러 보는 것을 꺼림찍하게 생각하지는 않는 것 같았고
저도 최대한 불편하지 않고 상대방이 호의적인 느낌을 가지도록 예의 있게 집을 둘러보려고 했습니다.
나쁘지 않다는 생각이 들어 현관까지 아이를 안고 배웅을 하는 아내분에게
조심스럽게 전세 연장 의사가 있는지 물어봤습니다.
현재 조건과 같다면 연장의 의사가 있다는 이야기를 들었습니다.
적은 전세금이라 동일한 조건으로 재연장을 하기에는 무리일거 같았지만
만기 전 조건을 잘 협상한다면 괜찮아 보였습니다.
이젠 가격 조정만 남았습니다.

부동산으로 돌아가 제가 생각해놓았던 200만원 네고를 말씀드렸고....