전문가 칼럼

맞벌이 월급쟁이가 10억을 달성하게 해준 4가지 방법
Date. 2020.04.30
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안녕하세요. 방랑미쉘입니다.


오늘은 저의 10억 달성 성공담을 여러분들과 함께 이야기 나누고 싶어 글을 쓰게 되었습니다 ^^

사실 성공담이라기 보다 그 과정에서 제가 느꼈던 것들을 함께 이야기 나누고 싶었어요.

긴 글이 될것 같습니다 ^^ 평범한 월급쟁이의 10억 달성 경험담을 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.


Step1. 왜 투자를 하고 싶은지, 10억의 순자산을 달성하고 싶은지 스스로 알아야 합니다.

2015년으로 되돌아가 그당시 제 삶은 상당히 평온했습니다. 남편과 맞벌이하며 매월 안정적으로 들어오는 수입, 신축아파트에서 전세로 거주하며 편리함을 누렸고, 소비에 그 어떤 제약도 없이 필요하다 싶으면 지갑을 열었습니다. 너무나 당연하고 평범했던 일상에 조금씩 충격이 가해진건 2016년 전세 만기가 돌아오던 날이었습니다.


집주인이 갑자기 매도 계약을 하고 2개월 안에 집을 비워 달라 연락이 왔습니다. 전세 구하기가 쉽지 않은 시기였기에 매도인에게 기간을 더 달라고 이야기 했지만, 세입자가 힘이 없다는 것을 절실히 느꼈습니다. 매도인과 통화하고 남편 앞에서 울기도 하며 그때 마음속으로 "무언가 잘못되고 있다" 생각을 했습니다. 그렇게 부동산에 관심을 가지게 되었고 너바나님의 나부맞 책을 만나며 저의 부동산 투자는 시작되었습니다.


또한 그 당시 회사에서 팀장님으로 모시던 분은 개인적으로도 많이 존경하는 분이었습니다. 제가 대리 진급한지 얼마 지나지 않아 어느날 팀장님께서 5천만원만 있으면 하고 싶은 사업을 꼭 도전해 보고 싶다고 말씀 하셨습니다. 결코 적은 돈은 아니었지만 5천만원으로 깊은 고민을 하시는 팀장님을 보면서 회사가 제 노후를 책임져 주지 않는 다는 것을 몸소 느끼게 되었습니다. 

 

경제적 자유, 노후 준비, 남부럽지 않은 생활 등 10억이라는 자산을 만들고 싶은 이유는 각자 다를 것입니다. 저는 큰 포부가 있었던 것은 아니었지만, 그저 편하게 살아왔던 날들에 변화가 필요하다는 것을 절실히 깨달았습니다.


Step2. 올바른 방향으로 갈수 있는 환경을 만들어야 합니다.

환경의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않는 것 같습니다. 2016년 4월 열반스쿨을 수강하면서 만들었던 10년 비전보드가 제 인생을 완전히 다른길로 이끌어 주었습니다. 마치 이 방향으로 나아가라는 이정표와 같이 비전보드를 통해서 지속해서 제가 나아가고 있는 길을 점검했습니다.

그리고 그 길을 묵묵히 걸어갈 수 있도록 너바나님께서 항상 조언을 아끼지 않으셨습니다. 또한 열심히 투자 공부하며 앞으로 나아가는 동료들과 어깨를 나란히 할수 있었고, 함께 배우고 나누며 성장하는 즐거움도 느낄수 있었습니다. 가끔 지쳐있을때면 함께 힘내자는 동료의 한마디가 저에게 큰 힘이 되었습니다.

우연히 서점에서 만난 너바나님 책 한권, 그렇게 시작한 부동산 투자자로써의 삶, 그리고 월부라는 환경속에서 투자를 지속해 올 수 있었던 지난 4년의 시간들에 너무나도 감사합니다.


Step3. 축적의 시간을 쌓고 작은 성과를 이루어야 합니다 (돈, 시간, 노력, 경험)

"성공적인 투자를 위해서 반드시 필요한 네 가지는 돈, 시간, 노력, 경험이다.

다만 경험은 앞의 세 가지를 적절히 이요한 후 얻어지는 것이다.

결국 우리는 돈과 시간을 들이고 노력해서 성공적인 투자를 성취해야 한다"

너바나님의 '나는 부동산과 맞벌이한다' 책에 나와있는 구절입니다.

부동산 투자를 시작하고 항상 이 네가지가 중요하다는 것을 마음속에 새기며 한걸음씩 앞으로 걸어왔습니다.


#. 돈

1단계 모으기

 종잣돈을 모으고 불리는 모든 과정이 이에 해당할텐데요. 수익을 늘리고 비용을 줄이는 것이 가장 중요합니다. 먼저 비용을 줄인다고 하면 많은 분들이 짠테크와 같은 것들을 생각하시는데 저는 그러한 절약과는 조금 거리가 멀었습니다. 

처음에는 저도 커피값 줄이기, 대중교통 이용하기, 중고도서 구매하기 등과 같은 짠테크를 해보고자 했지만 그 과정이 너무 스트레스가 컸습니다. 아침에 마시는 모닝커피에서 얻는 행복이 너무 컸고, 자차가 아니면 이동이 어려운 출퇴근길과 임장길이 많았고, 필요한 책은 중고로 구매할때까지 기다리기가 쉽지 않았습니다. 

그렇다면 절약에 게으른 저에게 종자돈을 모으기 위해서 무엇이 가장 중요했을까요? 바로 맞벌이 였습니다. 남편과 저의 총수입에서 남편의 연봉이 60%, 제 연봉이 40% 비중을 차지했었는데 남편 연봉을 쓰고 제 연봉을 저축하며 열심히 모으고 있다고 자부했었습니다.

그래서 종자돈을 더 모으기 위해 그 비중을 바꾸기로 마음 먹었죠. 제 연봉 40%를 저희 가족의 생활비와 용돈으로 사용하고, 남편 연봉 60%를 저축하기 시작했습니다. 정해진 예산 내에서는 커피도 마시고, 사고 싶은 책도 사고, 자차로 임장지까지 이동하여 시간도 절약하고 집중하니 부동산 공부에 더욱 흥미가 더해졌습니다. 그렇게 투자 공부에 흥미가 생기니 나중에는 알아서 비용과 지출을 더 줄이고 투자금으로 활용하게 되었습니다.


2단계 안정적인 투자

예산 범위를 정하고 소비를 조금씩 줄여나가며 본격적으로 투자 공부와 경험을 쌓기 시작했던 것이 2017년부터였습니다.

2016년 3개의 물건에 이미 투자를 했지만 제가 2017년부터 진짜 투자를 했다고 이야기 하는 것은 그때부터 저평가 된 물건이 어떤 것인지를 볼수 있는 안목이 조금은 생겼기 때문입니다.

2016년은 비교적 적은 투자금으로 수도권에 투자가 가능했던 시기였습니다. 그때의 저는 말그대로 갭투자에 집중을 했던 것 같습니다. 임장도 열심히 다니고 임장보고서도 열심히 쓰고 배운대로 비교평가도 열심히 했는데 '저평가'를 이해하기까지 참 많은 시간이 걸린 느림보 투자자였습니다.

지금 돌이켜보면 정말 다행이었던 것은 그때의 투자도 월부의 환경속에서 안전하게 할수 있었다는 것입니다. 그 이후 투자한 물건들에 비해 많은 수익을 가져다 주지는 않았지만, 적은 투자금으로 같은 기간 동안 많은 경험을 해볼수 있었다는 것, 그 경험을 통해 시행착오를 겪으며 투자를 배우고 실력을 늘릴 수 있었습니다. 월부 덕분에 잃지 않는 안전한 투자를 배울수 있었습니다.


3단계 공격적인 투자

임장한 지역들이 쌓이고 투자 경험이 조금씩 늘어가면서 비교평가가 무엇인지, 저평가된 것을 산다는 것이 어떤 것인지를 알게 되었습니다. 그런데 문제는 종자돈이 점점 떨어지기 시작했다는 것이었습니다. 저평가 물건이 없는 것이 아니라 종자돈이 없는 것이 문제였습니다. 이제는 중요한 찬스를 써야 할때라고 생각했습니다.

그 당시 저희가 깔고 앉아있던 전세금이 3억 정도였는데 전세자금 대출을 일으켜 종자돈을 만들었습니다. 그 당시 1.5억 정도 대출을 일으켜 투자했던 물건들로 약 300%의 수익을 낼수 있었습니다.          

많은분들이 투자 공부를 하면서 처음 하는 생각이 실거주 비용을 최소화 하는 것입니다. 현재는 다주택자 전세자금 대출이 되지 않으니 주택담보 대출 등을 활용하시는 경우도 많고, 실제 집을 줄여서 이사가면서 그 금액을 투자금으로 활용하는 경우도 많습니다. 하지만 준비되지 않은 열정은 독이 될수 있습니다. 저평가된 물건을 볼수 있는 실력이 있다면 투자금은 날개를 달수도 있지만 그렇지 않다면 조급함으로 그릇된 선택을 하는 경우가 많기 때문입니다.

대출을 일으켜 투자금으로 활용하는 것은 저에게는 조금은 공격적인 투자였지만, 지금 돌이켜보면 투자금이 가장 필요한 시기에 앞으로 나아갈수 있는 힘이 되었습니다. 그리고 공격적인 투자도 월부에서 배운대로 한다면 잃지 않는 투자를 할 수 있다는 확신이 있었습니다.


4단계 리스크 관리

2018년 겨울부터 2019년 가을까지 1년동안 투자를 진행하지 않았습니다. 진행하지 않은 것이 아니라 할수가 없었습니다. 2019년 겨울부터 2020년 초까지 전세를 맞추어야 하는 매물만 6개였고, 그중에 역전세가 예상되는 것이 3개였습니다.

그 기간 동안 투자하고 싶은 물건이 보이고 마음이 갈대처럼 흔들린적도 많았습니다. 하지만 그 시간을 인내할수 있었던 것은 역전세를 관리하는 것이 1순위라는 것을 너바나님께 배우며 항상 마음에 새겼기 때문입니다. 공든탑이 무너지지 않도록 제 나름의 투자 휴식기를 거쳤고, 전세를 큰 무리없이 대처할수 있게 됨에 따라 작년 겨울부터는 새로운 투자를 이어갈수 있었습니다.


#. 시간

처음 투자를 할때는 하고 싶은 공부는 너무 많고 시간은 없어 잠을 많이 줄였습니다. 지금 돌이켜보면 하루에 4시간씩 자고 퇴근하고 임장하고 강의듣고 집에가서 정리하고 그렇게 양적인 시간을 늘리기 위해 처음 몇개월을 보냈습니다.

욕심이 많아서였는지 투자도 잘하고 싶고, 회사에서 인정도 받고 싶고, 집안일도 깔끔히 정리하고 싶었습니다. 하지만 그런 일상 속에 투자에 온전히 집중하고 있지 못하는 제 자신을 발견했습니다. 양적인 시간은 투자자의 삶을 살고 있었지만 질적인 시간은 그저 욕심많은 월급쟁이에 지나지 않았습니다.

그래서 투자자로써 집중도 높은 삶을 살기 위해 무엇을 먼저 내려놓아야 할지를 정하고 하나씩 내려놓기 시작했습니다.

우선, 집안일을 조금씩 내려놓았습니다. 남편에게 당분간은 투자에 집중하고 싶다는 의사를 표현한후 집안일을 전적으로 위임했습니다. 명절이나, 부모님 생신이 아니면 가족 행사에는 거의 참석하지 못했습니다.

그리고 회사일을 조금 내려놓았습니다. 제 업무와 역할 범위 내에서 주어진 일에는 최선을 다하되 불필요한 야근을 하지 않기 위해 의식적으로 노력했고 부서 회식도 일년에 몇번 밖에 가지 못했습니다.

누군가는 이런 삶이 너무 팍팍하다고 말할수 있습니다. 하지만 초기에 온전히 투자에 집중할 수 있었던 2년 정도의 시간은 제 삶에 아주 많은 변화를 가져다 주었습니다. 자산의 증가뿐만 아니라 내가 원하는 삶을 스스로 만들어 갈수 있다는 확신을 심어주었습니다.


#. 노력

얼마전 썼던 칼럼에서 투자자에게 중요한 노력은 독서, 강의수강, 임장, 실전투자의 무한 반복이라고 말씀을 드렸습니다.

 많은 분들이 저에게 임장보고서를 어떻게 쓰게 되었는지를 물어보시는데, 정말 제가 할줄 아는게 임장보고서 쓰는거 밖에 없었습니다.

수다를 즐겨하지 않는 편이어서 부동산 사장님과 아이스브레이킹 하는게 그렇게 어색하고 힘이 들더군요.

지방에서 태어나고 20년을 생활해서인지 수도권 지명 하나 하나가 어색하고 낯설게 느껴지기도 하구요.

입지를 모르고 시세를 모르니 비교평가가 그저 한없이 멀게만 느껴지기도 했습니다.

그렇다고 아이스브레이킹을 잘하거나, 수도권 지명에 익숙하거나, 투자를 빨리 습득하는 동료들을 바라만보고 있을수는 없으니 하나라도 잘하자는 생각에 시작한 것이 임장하고 생각을 정리하여 보고서 형태로 체계화 하는 것이었습니다.

2개월 동안 열심히 임장하고 정리하여 기버 임장스터디날 너바나님 앞에서 발표하는 그날이 왜 그렇게 기다려지고 떨렸는지 모르겠습니다. 돌이켜보면 자신과의 싸움이면서 동시에 동료들과 선의의 경쟁으로 하루하루 성장했던 시기였던것 같아요.

임장보고서 3개를 쓰니 무엇을 봐야하는지 알수 있었고, 5개를 쓰고 나니 지역끼리 비교가 되었으며 10개를 쓰니 또다른 세상이 있더라구요. 왜 그토록 너바나님께서 임장하고 정리하는 것을 강조하셨는지 그때 비로소 제대로 알았습니다. 사람은 무엇이든 그 벽을 넘어봐야 참뜻을 알게 되나 봅니다.

저는 지금도 여전히 임장하고 시세지도를 그리고 입지 공부를 하며 실전투자를 이어나갑니다. 그것만이 1년차, 5년차, 10년차 투자자가 부동산 현장을 떠나지 않는 방법이라는 것을 제 스스로 조금이나마 겪어왔고 멘토님께서도 보여주셨기 때문입니다.


Step4. 결국은 마음가짐에서 모든게 비롯됩니다

4년 넘게 투자를 이어오면서 결국 투자를 지속하고 성과를 낼수 있는건 제가 마음 먹기에 달려있다는 것을 알게 되었습니다.


#. 투자자는 모든 배움에 있어 마음을 열어야 합니다

지난 4년 동안 부동산 시장은 참 많은 변화가 있었습니다. 수도권만 보자면 몇번의 상승흐름을 타고 흘러왔고 그 속에서 각 지역간 격차가 좁혀지기도 하고 벌어지기고 했습니다. 4년 전 임장 갔던 곳들을 가면 처음 투자를 시작할때와는 전혀 다른 모습을 하고 있는 곳들도 많았습니다. 이러한 입지와 가격의 변화에 투자자는 유연하게 대처할수 있어야 합니다.

또한 투자자로써 지난 투자를 복기하며 아쉬운점이 있었다면 반복하지 않는 것이 중요합니다. 그리고 스스로 잘한 투자라 말할수 있다면 자만하는 것이 아니라 그것 역시도 지속하기 위해 노력을 해야합니다. 배움에 마음을 열기 위해서 투자자가 있어야 할 곳은 바로 현장이라는 사실을 잊지 않으셨으면 합니다.


#. 투자에 발생하는 문제는 그 누구도 대신 해결해 줄 수 없습니다

투자를 하다보면 예상치 못했던 문제들이 많이 발생합니다. 매도자, 부동산 사장님, 세입자와의 관계에서 생기는 문제일수도 있고 집 하자보수에서 생기는 문제들도 많습니다. 뿐만 아니라 월급쟁이 투자자에게는 가족과의 관계, 회사에서의 어려움도 따르게 됩니다. 이럴때 가장 중요한 것은 문제를 방치하지 않는 것이었습니다. 잘될거야라는 긍정적인 마음가짐은 투자 과정에서도 역시나 중요합니다. 하지만 행동하지 않고 그저 잘 되기를 바라는 것으로는 상황을 바꿀수 없습니다.

투자 과정에서 만나는 많은 문제들에 처음에는 누구나 당황스럽고 어설프게 대처할수 밖에 없습니다. 시간을 많이 보낼수 없는 가족들의 아쉬움, 야근에 지친 동료들의 눈초리도 모든게 낯설겠지만 그래도 괜찮습니다. 문제를 해결하기 위한 말한마디와 작은 행동들, 그리고 잠시나마 가족과 회사에 집중하며 보내는 시간들이 한걸음씩 앞으로 나아가게 해줄것입니다.


#. 내가 힘든 순간이 결국은 다른 누군가도 포기하는 순간입니다

제가 겪어오고 그리고 주위에서 봐온 월급쟁이 투자자의 삶은...

 

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